Peut-on vendre une maison sans notaire ?

Pourquoi le notaire est obligatoire

Pour qu’un acheteur devienne propriétaire vis-à-vis de tous (banques, administrations, futurs acheteurs), la vente doit être enregistrée au service de la publicité foncière. Or seul un acte authentique, signé devant un notaire, peut y être publié. Sans notaire, l’acheteur ne pourrait ni obtenir de prêt immobilier, ni revendre sereinement, ni prouver qu’il est propriétaire face à un tiers.

C’est pour ça qu’en pratique, toute vente de maison ou d’appartement se termine chez le notaire, qu’il y ait une agence ou non.

Ce que fait le notaire

• il vérifie le titre de propriété et l’identité des parties ;
• il vérifie l’urbanisme, les servitudes, les hypothèques ;
• il interroge la commune sur son droit de préemption ;
• il rédige le compromis (si vous le lui confiez) puis l’acte de vente ;
• il conserve le dépôt de garantie, reçoit le prix de vente, rembourse un éventuel crédit en cours et vous verse le solde ;
• il calcule et prélève l’impôt sur la plus-value quand il est dû (ce n’est pas le cas pour une résidence principale) ;
• il fait publier la vente.

Le compromis peut-il se signer sans notaire ?

Oui, un compromis peut être signé directement entre le vendeur et l’acheteur. Mais c’est l’étape la plus technique de la vente : conditions suspensives, délais, documents à annexer, délai de rétractation de 10 jours de l’acheteur, qui doit lui être notifié correctement. Une erreur peut retarder ou faire échouer la vente.

Attention aussi à la promesse unilatérale de vente (le vendeur s’engage seul) : signée entre particuliers, elle doit être enregistrée auprès des impôts dans les 10 jours, sinon elle est nulle.

Notre conseil : faites rédiger le compromis par le notaire. Le guide compromis de vente entre particuliers détaille les étapes.

Qui paie le notaire ?

Les « frais de notaire » de la vente sont payés par l’acheteur. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, et beaucoup moins dans le neuf. L’essentiel n’est pas la rémunération du notaire : ce sont des taxes reversées à l’État et aux collectivités. La rémunération du notaire, elle, est fixée par un barème officiel.

Le vendeur ne paie que ce qui le concerne : les diagnostics, et parfois la levée d’une hypothèque s’il reste un crédit sur le bien. Le détail est dans le guide frais du vendeur.

Choisir son notaire

Vous pouvez choisir n’importe quel notaire, par exemple celui de la famille ou celui qui vous a vendu le bien. L’acheteur peut venir avec le sien : les deux notaires travaillent ensemble et se partagent les honoraires, sans coût supplémentaire pour personne.

Prenez contact avec votre notaire dès que vous décidez de vendre : il peut vous dire quels documents préparer et repérer tôt un point bloquant (succession non réglée, servitude, construction non déclarée).

Ce que vous pouvez faire sans intermédiaire

Si le notaire est obligatoire, l’agence ne l’est pas. Vous pouvez vous-même :

• fixer le prix à partir des ventes réelles du secteur ;
• commander les diagnostics et réunir les documents ;
• rédiger et publier l’annonce ;
• faire les visites et recevoir les offres ;
• choisir l’acheteur, puis transmettre le dossier au notaire.

Tout le déroulé est dans le guide vendre sa maison sans agence.

Les délais

Comptez en général environ trois mois entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente. Ce délai sert à l’acheteur pour obtenir son prêt, et au notaire pour faire ses vérifications. C’est le jour de l’acte que l’acheteur paie, reçoit les clés et devient propriétaire.