Compromis de vente entre particuliers

Compromis ou promesse de vente ?

Le compromis (promesse synallagmatique) engage les deux parties : vous vous engagez à vendre, l’acheteur s’engage à acheter, sous réserve des conditions suspensives. C’est le contrat le plus courant entre particuliers.

La promesse unilatérale n’engage que vous : vous réservez le bien à l’acheteur pendant une durée donnée, contre une indemnité d’immobilisation, souvent autour de 10 % du prix. Signée sans notaire, elle doit être enregistrée aux impôts dans les 10 jours, sinon elle est nulle.

Pourquoi passer par un notaire dès le compromis

Un compromis sous seing privé, signé entre vous, est légal. Mais un modèle ne vérifie rien. Le notaire, lui, contrôle avant de rédiger : l’urbanisme, les servitudes, les hypothèques, la situation matrimoniale des vendeurs, le droit de préemption de la commune. Autant de points qui, oubliés, font échouer une vente au dernier moment.

Chaque partie peut choisir son notaire. S’il y en a deux, ils se partagent les émoluments : cela ne coûte pas plus cher. Les frais de notaire sont payés par l’acheteur.

Ce que contient le compromis

• l’identité des parties, la description du bien et, pour un lot de copropriété, la surface loi Carrez ;
• le prix et sa répartition éventuelle (mobilier vendu avec le bien, par exemple) ;
• le dépôt de garantie versé par l’acheteur, souvent 5 à 10 % du prix, conservé par le notaire ;
• les conditions suspensives, en particulier l’obtention du prêt ;
• la date limite de signature de l’acte authentique ;
• les diagnostics et, pour une copropriété, les documents imposés par la loi, annexés.

Les conditions suspensives

Si l’acheteur finance l’achat par un prêt, la condition suspensive d’obtention du prêt est de droit, sauf renonciation écrite de sa main. Le compromis précise le montant, la durée et le taux maximum du prêt, ainsi que le délai pour l’obtenir (au moins un mois, souvent 45 à 60 jours).

Vérifiez ces chiffres : un montant emprunté ou un taux irréaliste permet à un acheteur de se désengager facilement. Si le prêt est refusé alors que l’acheteur a fait des demandes conformes, il récupère son dépôt de garantie.

Rétractation, puis acte authentique

Après la signature, l’acheteur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter, sans motif et sans frais. Le délai court à partir du lendemain de la remise ou de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis. Vous, vendeur, n’avez pas de délai de rétractation.

Viennent ensuite l’instruction du dossier par le notaire et le prêt. L’acte authentique est signé en général environ trois mois après le compromis. Le jour de la signature, vous recevez le prix, diminué des sommes éventuellement dues (remboursement d’un prêt, par exemple), et vous remettez les clés.