Estimation immobilière gratuite : trouver le bon prix

Les prix des annonces ne sont pas des prix de vente

Regarder les annonces du quartier donne une idée de la concurrence, pas de la valeur. Une annonce affiche le prix espéré par le vendeur ; les biens trop chers restent en ligne des mois et faussent la perception. Ce qui compte, ce sont les prix auxquels des biens comparables se sont effectivement vendus.

Où trouver les ventes réelles, gratuitement

• DVF (Demandes de valeurs foncières) : la base publique des ventes, consultable sur une carte. Vous voyez le prix, la date, la surface et le type de bien de chaque vente, avec quelques mois de décalage.
• Rechercher des transactions immobilières, dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr : mêmes données, avec plus de détails sur les biens.
• Les bases des notaires, qui publient régulièrement des prix médians par commune et par quartier.

Retenez 5 à 10 ventes vraiment comparables : même secteur, même type de bien, surface proche, vendues depuis moins de deux ans. Calculez leur prix au mètre carré, puis ajustez.

Ajuster selon votre bien

Le prix au mètre carré n’est qu’un point de départ. Ce qui fait bouger la valeur :

• l’état général et les travaux à prévoir (toiture, chauffage, électricité, isolation) ;
• la classe énergie : un bien classé F ou G se négocie plus fort, surtout si l’acheteur pense le louer ;
• le terrain, l’exposition, la vue, le vis-à-vis, le bruit ;
• pour un appartement : l’étage, l’ascenseur, un extérieur, le stationnement, les charges.

Choisir son prix d’annonce dans la fourchette

Une bonne estimation donne une fourchette : un prix bas, un prix moyen, qui correspond à la valeur de marché, et un prix haut. Le prix d’annonce se choisit dans cette fourchette, pas au-dessus :

• au prix moyen pour vendre correctement, dans des délais normaux ;
• jusqu’au prix haut si vous voulez tenter, en acceptant d’attendre un peu plus ;
• un peu en dessous du prix moyen si vous êtes pressé, sans descendre sous le prix bas.

Ensuite, ce sont les acheteurs et le marché qui font le prix. Un prix gonflé « pour avoir de la marge » fait surtout sortir votre annonce des filtres de recherche : quelqu’un qui cherche « jusqu’à 250 000 € » ne verra jamais un bien affiché 262 000 €.

Pensez aussi aux seuils psychologiques : 249 000 € apparaît dans plus de recherches que 252 000 €.

Pourquoi les agences estiment souvent trop haut

Une agence qui veut obtenir votre mandat a intérêt à annoncer un prix flatteur : c’est le prix le plus haut qui gagne souvent le rendez-vous. Quelques semaines plus tard, faute de visites, vient la demande de baisse. Ce n’est pas systématique, mais c’est assez fréquent pour se méfier des estimations très au-dessus des ventes réelles du secteur.

L’avis de valeur Imocra

Imocra part de l’adresse de votre bien, de ses caractéristiques et des ventes réelles du secteur. Après la création de votre espace, vous recevez un avis de valeur gratuit avec la fourchette de prix de votre bien : prix bas, prix moyen (la valeur de marché) et prix haut. Nous vous expliquons aussi l’écart éventuel avec les estimations d’agences.

Un avis de valeur n’est pas une expertise au sens juridique : pour un divorce, une succession ou un dossier fiscal, un expert immobilier ou un notaire peut être nécessaire.