Vendre son appartement sans agence

Ce qui change par rapport à une maison

Un appartement se vend comme une maison : prix, diagnostics, annonce, visites, offre, compromis, notaire. La différence, c’est la copropriété. L’acheteur n’achète pas seulement un logement, il entre dans un immeuble avec ses charges, ses travaux votés et son budget. Il veut donc des chiffres précis, et la loi impose de les lui donner.

La surface loi Carrez

Pour un lot de copropriété, la superficie privative dite « loi Carrez » doit être mentionnée dans le compromis. Elle exclut notamment les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les caves, garages et places de parking.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle dans l’année suivant l’acte. Faites faire le mesurage par un diagnostiqueur en même temps que les autres diagnostics.

Les documents de copropriété à réunir

Ils doivent être fournis à l’acheteur au plus tard à la signature du compromis :

• le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• la fiche synthétique de la copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• le montant des charges payées sur les deux derniers exercices ;
• les sommes restant dues au syndicat et celles que l’acheteur devra payer ;
• le diagnostic technique global ou le plan pluriannuel de travaux, s’ils existent.

Une partie se télécharge depuis l’extranet de votre syndic. Pour les informations financières, le syndic prépare un pré-état daté, puis un état daté au moment de la vente. Les honoraires de l’état daté sont plafonnés par la loi à 380 € TTC.

Les mentions obligatoires dans l’annonce

En plus du DPE et de la mention Géorisques, une annonce d’appartement en copropriété doit indiquer :

• que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
• le nombre de lots de la copropriété ;
• le montant moyen annuel de votre quote-part de charges courantes ;
• le cas échéant, qu’une procédure est en cours contre la copropriété (plan de sauvegarde, administration provisoire).

Fixer le prix d’un appartement

Comparez des appartements vraiment comparables : même quartier, même époque d’immeuble, étage proche. Un 3^e étage sans ascenseur ne vaut pas un 3^e avec ascenseur. Un balcon, une terrasse, une place de parking ou une cave font varier le prix, tout comme le niveau des charges et les gros travaux votés (ravalement, toiture, ascenseur).

Si des travaux importants ont été votés, décidez clairement qui les paie. La règle par défaut dépend de la date des appels de fonds ; vous pouvez convenir d’une autre répartition dans le compromis, à condition de l’écrire.

Pendant les visites

Les acheteurs d’appartement posent toujours les mêmes questions : montant des charges et ce qu’elles comprennent, mode de chauffage, travaux à venir, ambiance de l’immeuble, stationnement. Préparez les réponses par écrit et gardez les trois derniers PV d’assemblée à portée de main. Un acheteur rassuré sur la copropriété négocie moins.