Vendre une maison après une succession : les étapes, les documents, le notaire

Les premières semaines : protéger la maison

Rien ne presse pour vendre. Les premières démarches servent à protéger le bien et à éviter les erreurs :

• Choisir le notaire de la succession. Vous pouvez choisir n’importe quel notaire, souvent celui de la famille. Mettez-vous d’accord entre héritiers sur un seul notaire.
• Prévenir l’assureur. Gardez l’assurance habitation jusqu’à la vente et signalez que la maison est inoccupée : certaines garanties (vol, dégâts des eaux) sont limitées quand personne n’y vit.
• Mettre la maison en sécurité. Fermez l’eau au compteur si personne n’y vit, gardez l’électricité (hors-gel, lumière pour les visites), relevez ou faites réexpédier le courrier.
• Faire le point sur les contrats. Résiliez ce qui ne sert plus (internet, téléphone, abonnements), gardez l’eau et l’électricité.
• Ne rien vendre trop tôt. Attendez d’avoir parlé au notaire avant de vendre des meubles ou des objets de valeur.

Vendre, c’est accepter la succession

Un héritier a trois choix : accepter la succession, l’accepter « à concurrence de l’actif net » (il ne paie les dettes qu’à hauteur de ce qu’il reçoit), ou y renoncer. Mettre en vente un bien du défunt vaut acceptation pure et simple, avec les dettes éventuelles.

Si vous avez le moindre doute sur des dettes (crédit, maison de retraite, impôts), parlez-en au notaire avant toute démarche de vente.

Les documents à remettre au notaire

Ce que le notaire prépare, et ce qu’il faut lui demander

L’acte de notoriété

Il désigne officiellement les héritiers et la part de chacun. Demandez-en une copie : elle sert aussi auprès des banques.

L’attestation de propriété immobilière

Elle fait passer la maison au nom des héritiers. Sans elle, l’acte de vente définitif ne peut pas être signé. Demandez au notaire quand elle sera établie : c’est souvent elle qui fixe la date de vente au plus tôt. Le compromis peut parfois être signé avant ; c’est le notaire qui le confirme.

La déclaration de succession

Elle est à déposer dans les 6 mois du décès s’il a eu lieu en France métropolitaine (12 mois dans les autres cas). Au-delà, des intérêts de retard s’ajoutent. La valeur de la maison inscrite dedans compte aussi pour l’impôt sur la plus-value au moment de la vente.

Les questions à poser au notaire

• Qui sont les héritiers et quelle est la part de chacun ?
• Le conjoint survivant a-t-il l’usufruit de la maison ?
• Quand l’attestation de propriété sera-t-elle établie, et peut-on signer un compromis avant ?
• Quelle valeur retenir pour la maison, et quel impôt sur la plus-value prévoir si nous vendons dans les mois qui suivent ?
• Comment le prix sera-t-il réparti, et quels frais seront prélevés dessus ?
• Un héritier ne peut pas se déplacer : quelle forme de procuration ?

Se mettre d’accord entre héritiers

Tant que la maison n’est pas partagée, elle appartient à tous les héritiers ensemble : c’est l’indivision. La vente demande en principe l’accord de chacun. Avant de mettre en vente, décidez ensemble :

• de vendre (si un héritier veut garder la maison, il peut racheter la part des autres, avec le notaire) ;
• du prix affiché et du prix minimum en dessous duquel vous refusez une offre ;
• d’un interlocuteur unique pour les acheteurs ;
• de la personne qui fera les visites ;
• de la façon de signer (présence de tous ou procuration).

Mettez cet accord par écrit : un simple email de chaque héritier suffit à éviter les malentendus plus tard.

Cas particuliers à signaler au notaire dès le début : un héritier mineur, sous tutelle ou curatelle (une autorisation du juge peut être nécessaire) ; un conjoint survivant qui a l’usufruit (il signe la vente avec les enfants) ; un héritier qui refuse de vendre (les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente, par l’intermédiaire du notaire, mais c’est long).

Préparer la maison et le dossier de vente

Vous pouvez préparer la vente sans attendre la fin de la succession. C’est souvent ce qui fait gagner le plus de temps.

• Partager les meubles et souvenirs, puis vider et nettoyer la maison : une maison vide et propre se vend mieux.
• Commander les diagnostics : DPE, état des risques, électricité et gaz si l’installation a plus de 15 ans, amiante si le permis de construire date d’avant juillet 1997, plomb si la maison date d’avant 1949, termites selon la commune, assainissement si la maison a une fosse septique, audit énergétique si le DPE est E, F ou G. Détails dans notre guide diagnostics.
• Retrouver les papiers de la maison : titre de propriété, plans, permis et déclarations de travaux, factures de travaux avec l’assurance décennale de l’artisan, entretien de la chaudière, factures d’énergie.

Vous ne connaissez pas toute l’histoire de la maison ? Dites-le franchement aux acheteurs. Une réponse honnête « je ne sais pas » vaut mieux qu’une réponse inventée.

Le prix et l’impôt sur la plus-value

Une maison héritée n’est pas votre résidence principale : sa vente peut être soumise à l’impôt sur la plus-value. La plus-value est la différence entre le prix de vente et la valeur inscrite dans la déclaration de succession (à laquelle peuvent s’ajouter certains frais, comme les droits de succession payés sur la maison).

Deux conséquences pratiques :

• une valeur déclarée trop basse peut coûter cher en plus-value si vous vendez peu après, et le fisc peut la contester si le prix de vente est bien plus haut ;
• la durée de détention, qui donne droit à des abattements, se compte à partir de la date du décès.

Le notaire calcule l’impôt et le prélève directement sur le prix de vente. Parlez-en avec lui avant de fixer le prix affiché.

Compromis, acte de vente et partage du prix

Le compromis se signe en général chez le notaire de la succession ; l’acheteur peut venir avec son propre notaire, sans frais en plus pour lui. Tous les héritiers signent, ou donnent procuration. L’acheteur dispose ensuite de 10 jours pour se rétracter.

Environ trois mois plus tard, l’acte de vente est signé, à condition que l’attestation de propriété soit faite. Le notaire reçoit le prix, paie ce qui doit l’être (impôt sur la plus-value, dettes de la succession, frais), puis verse à chaque héritier sa part.

Après la vente : relevez les compteurs le jour de la remise des clés, résiliez l’assurance et les contrats d’énergie.