Vendre un logement loué : avec le locataire ou après son départ

Deux façons de vendre

Vendre avec le locataire en place

Le bail n’est pas modifié : l’acheteur devient le nouveau bailleur, avec le même loyer, la même date de fin de bail et le même dépôt de garantie, que vous lui transférez. Le locataire n’a pas de droit de priorité dans ce cas, mais il est courant de le prévenir.

Le prix est en général plus bas que pour un logement libre. L’écart dépend surtout du loyer (un loyer bas pèse sur le prix) et du temps restant avant la fin du bail.

Les visites : si le bail le prévoit, le locataire doit laisser visiter, au maximum deux heures par jour, les jours ouvrables. Prévenez-le à l’avance et regroupez les visites.

Documents en plus pour l’acheteur : copie du bail, état des lieux d’entrée, montant du loyer et des charges, dernières quittances, montant du dépôt de garantie.

Donner congé pour vendre (location vide)

Pour vendre le logement libre, vous donnez congé au locataire pour la fin du bail. Les règles sont strictes :

• Délai : le congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
• Forme : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre signature.
• Contenu : le motif (vente), le prix et les conditions de vente. Le congé vaut offre de vente au locataire.
• Droit de préemption : le locataire a les deux premiers mois du préavis pour accepter. S’il accepte, il a deux mois pour signer, ou quatre mois s’il finance par un prêt.
• Si vous baissez le prix ensuite pour un autre acheteur, vous devez d’abord proposer ce nouveau prix au locataire.

Locataire âgé : si le locataire a plus de 65 ans et des revenus modestes, vous devez lui proposer un relogement dans le même secteur, sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des revenus modestes. Vérifiez les plafonds en vigueur avant d’envoyer le congé.

Un congé mal fait (délai, forme, contenu) peut être annulé : le bail se poursuit alors pour trois ans. Faites-le relire par votre notaire si vous avez un doute.

Le cas du logement meublé

Pour une location meublée, le congé pour vendre doit être donné au moins 3 mois avant la fin du bail. Le locataire n’a pas de droit de préemption légal. La protection des locataires âgés aux revenus modestes s’applique aussi en meublé.

Si vous étiez loueur en meublé non professionnel (LMNP) et que vous avez déduit des amortissements, ils sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis 2025. Demandez le calcul à votre comptable ou au notaire avant de fixer le prix.

Immeuble découpé en appartements

Si vous vendez pour la première fois un appartement après avoir divisé un immeuble en lots, les locataires peuvent bénéficier d’un droit de préemption particulier, qui s’ajoute aux règles ci-dessus. Signalez-le au notaire dès le début.

L’impôt sur la plus-value

Un logement loué n’est pas votre résidence principale : une plus-value peut être imposée, à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le notaire calcule et prélève l’impôt sur le prix de vente.